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房屋租售/買二手房應該注意什麼?



  購買二手房,最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。

  首先要求賣方提供合法的產權證書正本,並到房管部門查詢產權證的真實性,以及擬購房產產權來源和產權記錄。包括房主、登記日期、成交價格等,還需要確認賣方產權的完整性,瞭解所購房有沒有被抵押,以及與人共用等;注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬於允許出售的房屋。一般來說,軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。

  與商品房不同,二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等,都需要消費者自己或自己委託機構來詳細瞭解。在決定購買前,消費者應該仔細觀察戶型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡,牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問社區保安水準、物業管理費及收費標準如何。此外,消費者千萬不要忘記瞭解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業管理、水、電、氣費等。

  在掌握房屋基本情況的基礎上,消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委託信得過的仲介機構或評估機構進行評估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的最低保值價。

  最後,提醒您,購買二手房時,不要輕信對方,一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續,才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。

  挑選“二手房”四大技巧

  住房成為商品,“二手房”交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前,國家已開始加大促進二手房交易的力度,因此,二手房交易會逐漸活躍起來,但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然,因此,挑選時應格外注意。

  查明產權狀況

  “二手房”由於大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的,“身份”比較複雜,瞭解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外,購房者還需瞭解所購房有無抵押、是否被法院查封。

  特別注意的是,產權有糾紛的或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再好也不要買,以免成交後拿不到產權證。

  看清房屋結構

  “二手房”的結構通常比較複雜,有些房子還經過多次改造,結構一般較差。

  選購時,不僅要瞭解房屋建成的年代,現有建築面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致,房屋佈局是否合理,設施設備是否齊全、完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,瞭解房屋有無破壞結構的裝修,有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此,可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案,看看圖紙資料,打消疑惑。

  考察環境和配套

  舊房子一般位於市區地帶,建築密度大,周邊環境已經形成多年,一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋周圍環境、社區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有:水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居,對這裏的環境和生活方便度會有更深入的瞭解。

  瞭解物業管理狀況

  對物業管理的考察,主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度,看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水準、服務態度如何,社區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適,各項設施設備是否完好、運行正常等。還要瞭解物業管理費用標準,水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等,瞭解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金,以免日後支付龐大的維修養護費用,出現買得起住不起的情況。許多公房出售後陷入了“無人管”的狀態,選擇時宜慎重。

  二手房砍價技巧

  目前,舊房交易日趨活躍,消費者在買房過程中應掌握一定技巧,以免多花冤枉錢。

  舊住宅由於長年磨損,品質下降,其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居於有利地位,購買者應事先把握住宅的情況。要充分瞭解該住宅的弱點,弄清楚該住宅上市多久,賣出去的原因,要儘量搞明白曾有多少人出過價,出價多少,要弄清賣主有什麼附加條件,付款方式如何,是否是分期付款,最好能弄清賣主賣房的原因,必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述資訊,就可以酌情提出殺價的理由來。

  砍價時,要有根要據地暴露舊住宅的各種不足之處,如環境差、設備老化等,迫使賣主降價。對於長期上市仍不能賣出的舊住宅,應正告其房主賣價太高,打擊房主的自信心。如果瞭解到賣主最後的必賣日期,可使用拖延戰術,一邊討價還價,一邊拖延時間,等接近必賣日期時,利用賣主的急售心理,伺機殺價購買。

  也可讓自己的熟人出面,通過交情,探聽賣主所能接受的底價標準。為了使自己居於主動地位,砍價時要多聽少講,特別是不能輕易開口應價,要堅持不到最後關頭不應價的原則。

  另外,為了解除賣主的防備心理,殺價時最好坦率地告訴賣主,買房的目的是自用,而不是為他人代買,這樣可以防止賣主怕房地產經紀人插手牟利而故意拒不讓價。

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